L'ACTU IMMO
Après une année 2021 record, le marché immobilier a montré des signes d’atterrissage cette année. Si les ventes se maintiennent à un niveau élevé, des signaux comme le ralentissement des prix et les difficultés d’octroi de crédit commencent à changer la donne alors que le marché de la location se tend dangereusement. Quid de 2023 ?
Jusque-là tout va bien. À quelques jours de la fin d’année, les professionnels de l’immobilier se préparent à tirer un premier bilan de 2022. Et il y a deux écoles en matière de bilan : les optimistes et les prudents. Les notaires de France ont été les premiers à dégainer leur enquête nationale sur « l’année immobilière 2022 ». Ce sont les optimistes. Les hommes de loi mettent en avant un nombre de transactions en décélération mais qui dépassera (encore) la barre du million de ventes (1,1 million) ainsi que des prix en hausse de 4 %pour les appartements (+8,2 % pour les maisons). Ils pointent toutefois les signes d’un changement de climat.
Depuis septembre, les prix ne progressent plus que de +0,9 % par trimestre versus +1,2 % jusqu’à présent. Ces données se basent sur des prix actés en étude lors de la signature de la vente devant notaire voilà plusieurs mois en arrière. Les avant-contrats, (sous-seings privés), permettent quant à eux de se projeter sur les prix des prochains mois. « Les projections sur le quatrième trimestre 2022 laissent présager d’une poursuite de la hausse annuelle des prix en Province de +6,9 % » prédisent les notaires.
Pour 2023, les prix toussent
Mais quand on se projette davantage sur 2023, les chiffres toussent. L’étude ne mentionne qu’1 % de hausse pour les prix à Toulouse l’an prochain. Le Crédit Agricole dans son étude de décembre sur l’immobilier résidentiel anticipe un atterrissage des prix avec une légère hausse de 2 %en 2023. Les ventes dans l’ancien reculeraient, elles, de 9 % en 2023 pour retomber à un million.
Le premier site d’annonces immobilières « Bien Ici » est quant à lui dans la catégorie des prudents. Son président Cyril Janin alerte sur la poussée de l’inflation et des taux d’intérêt, les nouvelles réglementations énergétiques qui font sortir des biens du marché, une redistribution géographique de la demande… qui, au final, aboutissent « à un ralentissement relatif de la transaction après deux années records » dans la dernière étude Stat’ici. Pour Bien Ici, 2022 aura été une année charnière avec une baisse de 6 % de la demande à l’achat et une nette augmentation de l’offre. Concrètement, le marché se calme peu à peu car les candidats à l’achat peinent à financer leur projet auprès de leur banque (lire ci-contre) et souffrent des effets de l’inflation notamment sur l’énergie qui érodent la part à consacrer à leur projet immobilier.
Le logement neuf souffre
En Occitanie, l’atterrissage se fait en douceur car la baisse de cette tension des biens à vendre est de seulement – 1 % quand la Nouvelle-Aquitaine plonge de 13 %. Selon Bien Ici, seules trois régions constatent encore une augmentation de cette tension : Paca +22 %, la Corse +17 % et Grand Est +5 %. Si le marché de l’ancien ralentira certainement en 2023, l’immobilier neuf traverse, lui, une crise immédiate, bien plus aiguë. Au troisième trimestre 2022, les ventes des promoteurs ont plongé de 29 % en France. Les investisseurs particuliers se retirent (-24,7 % pour ce segment) tout comme les propriétaires occupants (-19,7 %) .
Les Français temporisent avant d’acheter, espérant une baisse des prix et des taux d’intérêt. « Une vente sur trois voire sur deux tombe à l’eau car les futurs acquéreurs se voient refuser leur crédit » témoigne un promoteur toulousain qui redoute des sur-stocks d’appartements neufs. Le marché du neuf est passé d’une bonne dynamique en 2021 à la morosité cette année. Les réservations de logements neufs ont reculé de 15 % et les permis de construire délivrés ont baissé de 22 % selon la Fédération française du bâtiment. En 2023, la loi Pinel, meilleure alliée du logement neuf, deviendra plus restrictive laissant craindre une annus horribilis pour le secteur.