Propriétaires - locataires : marche à suivre en cas de sinistre
Propriétaire, locataire : quelle marche à suivre en cas de sinistre ?
Certains locataires et propriétaires se renvoient parfois la balle pendant de longues semaines lorsqu’il s’agit de gérer les suites d’un sinistre. Des échanges qui, en plus d’être infructueux peuvent altérer la relation, retardant ainsi certains travaux à effectuer.
Sinistre le plus fréquent, le dégât des eaux est typiquement l’incident pouvant cristalliser les crispations. Tuyauterie qui rend l’âme, fuite d’une machine à laver, cave inondée ou incident émanant d’un appartement situé à l’étage supérieur etc. : quelle que soit l’origine du sinistre, la réactivité est de mise.
Pas de protection sans assurance
Vous êtes locataire : Fournissez chaque année une attestation à votre bailleur.
Pendant toute la durée de votre contrat de location, vous êtes responsable des dommages que vous pourriez causer au logement que vous occupez. Même si vous n’êtes pas sur place au moment du sinistre.
À ce titre, et dès lors que vous avez signé un bail, la loi vous oblige à vous assurer au minimum contre les risques locatifs.
Si vous êtes libre de souscrire votre contrat d’assurance auprès de la compagnie de votre choix et d’en changer en cours de bail, vous devez en revanche apporter à votre propriétaire la preuve que vous êtes bien couvert. Pour ce faire, vous devez lui fournir une attestation d’assurance tous les ans, dès votre entrée dans les lieux.
Si, à l’entrée dans le logement, vous vous êtes contenté d’une garantie « risques locatifs » de base, comme l’impose la législation, vos biens endommagés, de même que les éventuels dégâts occasionnés à vos voisins, ne seront pas couverts.
Pour éviter d’en être de votre poche, la solution consiste à changer en cours de bail l’étendue et le niveau de couverture de votre contrat multirisque habitation (MRH), moyennant éventuellement une cotisation plus élevée.
Vous êtes propriétaire
Si le logement que vous avez mis en location ne se situe pas dans une copropriété, rien ne vous oblige à vous assurer pour ce bien, lors de l’entrée dans les lieux de votre locataire.
Néanmoins, votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre dû à un vice de construction ou à un défaut d’entretien du bien dont les réparations – autres que celles relevant du locataire – vous incomberaient.
Il en va de même en cas de trouble de jouissance dont pourrait être victime la personne à qui vous louez votre logement du fait de dommages résultant d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux dû à un autre de vos locataires. Cela peut être le cas, par exemple, d’un petit immeuble que vous possédez seul et que vous avez divisé en plusieurs locations.
Pour être couvert vis-à-vis de votre locataire, mais aussi des voisins et des tiers, vous avez tout intérêt à souscrire des garanties supplémentaires, dites « recours des locataires » et « recours des voisins et des tiers ». Il est toujours temps de réaliser cette démarche en cours de bail.
Autre mise en garde : si, en tant que bailleur, vous n’avez souscrit qu’une responsabilité civile, votre logement en lui-même n’est pas couvert.
En d’autres termes, en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion, vous n’êtes pas protégé. Les conséquences peuvent certes être limitées dès lors que vous avez un locataire, car celui-ci est tenu d’être assuré contre ces risques locatifs. Mais elles peuvent très vite s’avérer désastreuses si votre logement est inoccupé parce que votre locataire a résilié le bail plus vite que vous ne l’attendiez et qu’aucun autre locataire n’est venu le remplacer immédiatement.
Pour éviter que la totalité des travaux de réfection du logement soit à votre charge entre le moment où votre dernier locataire a quitté les lieux et celui où le nouveau signe son bail (supposons qu’un incendie détruise votre bien dans ce laps de temps), il est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Si le logement que vous louez se situe dans une copropriété, cette couverture PNO est obligatoire.
Toutefois, en tant que copropriétaire, vous êtes déjà couvert par la responsabilité civile « collective » ainsi que par l’assurance multirisque « immeuble » souscrites par votre syndic pour le compte de votre copropriété. Celles-ci couvrant généralement la totalité des bâtiments et les responsabilités encourues par les différents propriétaires dans le cadre des parties dites communes ; elles peuvent faire doublon avec la couverture minimale que vous impose la loi.
La déclaration du sinistre et son indemnisation
En tant qu’occupant du logement, c’est au locataire de déclarer le sinistre à son assurance et surtout de faire le nécessaire pour en chercher l’origine. C’est également à lui de prévenir son bailleur du problème afin qu’à son tour il puisse informer son assureur et éventuellement (si le bien se situe en copropriété) contacter le syndic pour que ce dernier puisse à son tour saisir l’assurance de l’immeuble.
Les délais pour déclarer le sinistre
En cas de sinistre, vous disposez de cinq jours ouvrés pour le déclarer à votre assurance. S’il s’agit d’un vol, ce délai est ramené à deux jours ouvrés. Si vous ne le faites pas (sauf cas de force majeure), votre assureur peut prononcer la perte pure et simple de votre droit à être indemnisé.
Le rôle des assurances
Une fois ces démarches effectuées, il ne reste plus qu’à laisser faire les compagnies d’assurance. Pour déterminer laquelle d’entre elles (celle du locataire, du bailleur ou de la copropriété) va devoir se charger de l’indemnisation du sinistre, tout va dépendre de l’évaluation du montant de la réparation des dommages.
Depuis 2018, si les dégâts sont inférieurs à 1 600 euros hors taxes et se situent à l’intérieur du logement loué, c’est l’assureur du locataire qui verse obligatoirement l’indemnisation.
S’ils sont compris entre 1 600 et 5 000 euros hors taxes, c’est celui du propriétaire. Qu’il soit ou non le responsable du sinistre.
Quel que soit celui dont l’assurance joue, en fonction du niveau de couverture du contrat, une partie des frais de remise en état des dégradations peut rester à sa charge.
Pour savoir si une franchise (c’est-à-dire une retenue sur l’indemnité à laquelle vous avez droit) peut vous être appliquée en cas de sinistre, pensez à bien lire les conditions particulières de votre contrat.
La prise en charge des réparations
Attention, si l’assurance couvre la recherche du sinistre et les dommages qu’il a engendrés, elle ne prend pas forcément en charge sa réparation.
Exemple : dans le cadre d’un dégât des eaux dû à un joint de robinet défaillant, l’intervention du plombier pour trouver l’origine de la fuite ainsi que les travaux de remise en état des dégradations constatées (papier peint cloqué, parquet gondolé...) sont remboursés par l’assurance.
En revanche, les frais consécutifs au changement du joint et éventuellement du robinet sont à régler par le propriétaire ou par le locataire. Voire, parfois, par la copropriété s’il s’agit d’un dégât né dans les parties communes de l’immeuble.
La question de la responsabilité du sinistre
Un locataire est en effet tenu d’effectuer les réparations d’entretien courant de son logement. Quant au bailleur, il doit réaliser toutes les autres.
Au moment d’un sinistre, il y a donc souvent discussion entre les deux parties pour savoir à qui incombait la réparation du matériel défectueux et quelles sont les raisons de ladite défaillance.
Défaut d'entretien ou vétusté, difficile de trancher
Pour vous aider à vous y retrouver et éviter de se rejeter la faute et la facture, n’hésitez pas à vous référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui recense les travaux et autres menues réparations qui relèvent du locataire.
C’est à lui, par exemple, que revient la tâche d’entretenir et de remplacer les prises de courant, les coupe-circuits électriques et les fusibles, de graisser les gonds, les charnières et les serrures des portes et des fenêtres, d’assurer le désengorgement des évacuations de baignoire, douche et évier, ou encore de changer les joints de la plomberie.
Sauf que... même exhaustive, cette liste ne dit rien de la notion de vétusté. Or, les réparations dues à l’ancienneté des équipements du logement mis en location reviennent au propriétaire. Entre défaut d’entretien et vétusté, il est donc parfois compliqué de trancher.
En cas de sinistre rendant votre logement inhabitable, relisez votre assurance multirisque habitation ou propriétaire non occupant. Vous pourriez en effet avoir de bonnes surprises. Selon le contrat que vous avez souscrit, vous avez peut-être droit à une prise en charge d’une solution de relogement ou d’une compensation financière pour la perte des loyers.
Comment déclarer un sinistre ?
- Premier à constater les dégâts, le locataire (qui doit souscrire à l’assurance habitation de son choix avant la signature du bail) préviendra au plus vite son assureur.
- La seconde personne à informer est le propriétaire, dans l’objectif premier de le prévenir, mais aussi pour que lui-même avertisse son assureur (qui pourrait par exemple s’engager en cas de réparation de la canalisation sinistrée).
- Enfin, le syndic ou responsable de copropriété doit être également prévenu. Cet interlocuteur, souvent oublié par le locataire, peut également avoir un rôle à jouer. Il sera, comme les deux précédents, destinataire du constat de dégâts des eaux. Le constat Dégât des eaux est en effet rempli par les occupants sinistrés, et directement avec les tiers concernés.
Vous êtes propriétaire ?
Grâce à son assurance habitation il pourrait éviter d’avoir à couvrir des frais que l’assurance de son locataire ne couvrirait pas.
- Contacter l'assistance pour les mesures d'urgence (relogement, ...)
- Contacter l'assistance pour la mise en relation avec un artisan (mise en sécurité du logement, etc.)
- Contacter son assurance
- Prendre les mesures de prévention afin d'éviter l'aggravation de dommages (bâchage de toiture, couper l'eau, etc.)
- Rassembler les factures des biens endommagés
- Ne rien jeter
- Prendre des photos des dommages
- Ne pas signer de devis sans avoir contacter votre assureur au préalable
Vous êtes locataire ?
- Contacter l'assistance pour les mesures d'urgence (relogement, ...)
- Contacter l'assistance pour la mise en relation avec un artisan (mise en sécurité du logement, etc.)
- Contacter son propriétaire
- Contacter le syndic de copropriété
- Contacter son assurance
- Prendre les mesures de prévention afin d'éviter l'aggravation de dommages (couper l'eau, etc.)
- Rassembler les factures des biens endommagés
- Ne rien jeter et prendre des photos des dommages
- Ne pas signer de devis sans avoir contacter votre assureur au préalable