Droits et devoirs d'un locataire

Les locataires ont des droits et des devoirs. 

Locataire de votre logement, vous vous demandez si tout ce que vous faites dedans est réellement autorisé ? Si en tant que locataire, vous devez pouvoir jouir du bien de manière paisible, cela ne signifie pas pour autant que vous êtes libre de tout faire.

Découvrez les choses les plus courantes que font tous les locataires alors qu’ils n’y sont pas autorisés.

 

Beaucoup de locataires une fois installés dans le logement ne se posent pas la question de savoir ce qui est permis … et ce qui ne l'est pas. S'il existe des interdictions applicables dans le cadre d'un bail d'habitation, le locataire dispose tout de même de certains droits.

 

Sous-louer son appartement lorsque l'on part en vacances est tentant : on pourrait ainsi amortir ses frais, en toute simplicité ; sauf que c'est interdit, à moins que le bailleur ne l'autorise et c'est très rarement le cas (article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, loi qui s'applique dans la majorité des baux d'habitation à titre de résidence principale).

Certaines versions préimprimées mentionnent même l'interdiction de sous-louer le logement. Il faut donc vérifier son contrat avant de mettre son appartement à disposition.

Faire un barbecue sur son balcon le week-end

 

Il fait beau, il fait chaud, un barbecue serait bien tentant ; cependant, la grande majorité des règlements de copropriété l’interdisent pour différentes raisons (nuisances liées à l'odeur, la fumée, le risque incendie).

Fleurir son balcon au printemps

 

Là encore, si rien n'est prohibé par la loi concernant ce sujet, le règlement de copropriété d'un immeuble peut en disposer autrement. Il peut en effet être interdit de suspendre des pots de fleurs / jardinières aux balcons et fenêtres.

En revanche, il est peu probable qu'il y ait une interdiction de disposer des fleurs sur le balcon lui-même. Aussi, contentez-vous de fleurir la table et pas la rambarde.

Soyez vigilants si le règlement de copropriété comprend une clause d'harmonie : des végétaux imposants et particulièrement visibles pourraient alors y contrevenir.

Repeindre sa chambre

 

Si la jouissance du locataire lui permet de réaliser des travaux, il y a également certaines limites. En effet, de grands changements ne doivent pas être entrepris sans l'accord du propriétaire.

Aussi, il est plutôt conseillé de recueillir son avis et son consentement avant de s'engager dans de grandes réalisations. Si poser une peinture bleu pétrole est possible tant que l'on vit dans le logement, le propriétaire pourra dans tous les cas exiger le retour à une peinture plus neutre lors de la restitution de l'appartement.

Quitter son appartement sans respecter un préavis de départ

 

Le contrat de bail et l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 imposent le respect d'un délai de préavis avant de quitter le logement loué.

Selon les zones géographiques et le type de bien (meublé ou non), le délai varie de 1 à 3 mois.

Pendant ce délai, le loyer doit être intégralement versé. Il est parfois possible de négocier avec le bailleur : si celui-ci est d'accord pour récupérer l'appartement plus vite, le préavis peut être raccourci.

Refuser de payer son dernier mois de loyer en l'imputant sur le dépôt de garantie

Le loyer doit être payé jusqu'à la fin du bail. Si toutefois le délai de préavis prend fin en cours de mois, vous ne devrez payer que la durée réelle d'occupation (et pas le mois intégral).

 

Par exemple, si votre préavis prend fin le 15 mai, vous devez partir et réaliser l'état des lieux de sortie du logement le 15 même. Votre loyer de mai sera alors calculé au prorata jusqu'à cette date.

 

Certains occupants considèrent que le dernier loyer n'est pas à régler car il s'imputerait sur le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux. C'est faux : le dépôt de garantie n'a pas vocation à servir de dernier loyer. Il doit être affecté aux travaux de remise en état et à un éventuel dû en cas de régularisation des charges locatives.

 

Le bailleur doit donc pouvoir en disposer au moment de l'état des lieux de sortie, à charge de le restituer intégralement au locataire si aucune dégradation n'a été commise.

Laisser les joints de la douche s'abîmer

Le locataire a une obligation d'entretien du bien mis à sa disposition prévue par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

 

Il doit ainsi tenir le logement en bon état d'entretien et de réparations de manière raisonnable. L'entretien, et donc le changement des joints de l'appartement (douche, évier, baignoire), fait partie de cette charge qui incombe au locataire - d'autant qu'il est dans son intérêt d'y prendre garde dans la mesure où des dégâts des eaux pourraient lui être imputés en cas de joints défaillants.

Laisser les piles usagées dans le détecteur de fumée

 

L'installation du détecteur de fumée est une obligation du propriétaire.

 

En revanche, le changement des piles relève de l'entretien : cette charge incombe donc au locataire. Il faut donc vérifier si celles-ci fonctionnent encore, périodiquement en cours de location.

Là aussi, le risque est important : en cas d'incendie non détecté à cause de piles défaillantes, le ou les assureur(s) pourraient ne pas prendre en charge la réparation du sinistre.

Boucher la ventilation l'hiver

Les ventilations des appartements et des maisons doivent être en état de fonctionnement, hiver comme été afin de maintenir les lieux sains.

 

Un défaut de ventilation peut entraîner l’apparition de moisissures ou créer des cloques, de l'humidité. Il est donc interdit de boucher les ventilations de l'appartement que l'on occupe, même temporairement.

Organiser une soirée karaoké pour fêter son anniversaire

 

Si organiser une fête est fort heureusement possible en tant que locataire, il faut veiller à ne pas déranger le voisinage.

 

Mais là, la qualité de l'occupant joue peu : locataire ou propriétaire, on ne doit pas importuner ses voisins au-delà de certaines heures. Cela relève des nuisances sonores et du trouble anormal du voisinage.

 

La police pourrait être appelée par d'autres occupants de l'immeuble pour mettre fin au vacarme et l'on risque, en tant qu'organisateur, une contravention (article R. 623-2 du Code pénal).

Alors, autant prévenir : afficher une lettre en parties communes afin d'informer les autres occupants de la fête est un préalable et il faudra s'en tenir à des limites raisonnables en termes de bruit et horaires.

À retenir

 

Les locataires ont des droits et des devoirs. Il y a un équilibre entre ce qui est permis et prohibé, contrebalancé par les obligations qui s'imposent en raison de la copropriété et de la présence d'un voisinage.

Quels sont les principaux droits des locataires ?

Il y a de nombreux interdits lorsque l'on vit en location. En revanche, les locataires ont également des droits. Voici les principaux.

• Vivre librement dans les lieux loués

Louer et habiter un logement, c'est pouvoir en jouir de la manière la plus absolue au quotidien.

Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.

Par conséquent, le propriétaire n'a notamment pas le droit :

• d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal,
• d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire,
• de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire,
• de lui interdire d'avoir un animal domestique (à moins qu'il s'agisse d'un animal dangereux),
• d'interdire au locataire de fumer dans le logement.

 

• Aménager librement le logement

 

La liberté du locataire lui permet également de l'aménager comme il le souhaite.

Aussi, des petits travaux lui sont permis comme, par exemple, changer les peintures ou le papier peint.

 

Comme précédemment évoqué, il faut rester raisonnable dans les choix de couleur sous peine de devoir remettre en état au moment du départ. Les grands travaux de maçonnerie ou de cet ordre sont exclus : ils incombent exclusivement au propriétaire. Un accord entre les parties peut cependant être conclu en vue de travaux de rénovation.

 

• Vivre dans un logement décent

 

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est clair : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale.

 

C'est dans cette perspective qu'est fourni le DPE

Louer un logement ne signifie pas seulement fournir des mètres carrés à votre locataire. Vous devez mettre à sa disposition un espace de vie décent, c’est-à-dire respectueux de sa sécurité et de sa santé.

Le logement doit évidemment être en bon état, sans équipements défectueux ni travaux à prévoir. Enfin, il est en droit de vivre paisiblement chez lui : pas de voisins tapageurs, pas d’ascenseur en panne. C’est à vous de faire le nécessaire pour lui garantir cette tranquillité.

Tout logement destiné à la location doit être "décent". Autrement dit, il doit respecter un certain nombre d’exigences le rendant conforme à un usage d’habitation. La plus importante concerne la sécurité et la santé des locataires, ce qui suppose l’existence d’une toiture étanche, d’escaliers, de balcons, fenêtres et garde-corps assez solides pour éviter la chute d’une personne, de matériaux ou de canalisations sans plomb ni amiante, d’installations électriques, de gaz et d’eau fiables, d’un éclairage naturel "suffisant" dans les pièces principales.

D’autres éléments de confort sont requis, comme un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une cuisine convenablement équipée (prises électriques supportant des appareils de cuisson, évier, etc.) ou encore une installation sanitaire séparée avec toilettes, baignoire ou douche.

A noter qu’un WC sur le palier est toléré dans le cas d’un logement d’une seule pièce.

Depuis 2018, deux nouveaux critères de décence sont apparus : l’étanchéité à l’air (protection contre les infiltrations toxiques) et l’efficacité de l’aération (dispositifs de ventilation).

Depuis janvier 2023 s’est ajouté à cela un seuil de consommation d’énergie à ne pas dépasser. Le bien doit aussi disposer d’une pièce de 9 mètres carrés minimum, dotée d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Bon état général

Si des travaux restent à faire, le locataire peut exiger le versement d’un dédommagement

Est considéré comme en bon état un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement et vivre normalement. Le bailleur n’a pas l’obligation pour autant de le remettre à neuf, mais il doit s’assurer que les lieux sont propres, prêts à être habités, et comprennent des équipements qui fonctionnent.

Tous les travaux permettant une utilisation normale du logement doivent donc avoir été réalisés avant l’arrivée du locataire, lequel, si ce n’est pas le cas, peut mettre en demeure le propriétaire de les faire exécuter ou exiger un dédommagement financier.

A savoir : sauf danger immédiat, un locataire ne peut pas exiger du propriétaire qu’il mette les équipements du bien en conformité avec des normes rendues obligatoires plusieurs années après la signature du bail.

Parasites

La loi du 6 juillet 1989 requiert que le bailleur fournisse un logement salubre. Un article de la loi Elan, votée fin 2018, a apporté un élément complémentaire, l’obligeant aussi à proposer un bien « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Sont notamment visés les punaises de lit, insectes se nourrissant du sang humain et qui prolifèrent depuis quelques années, les cafards, mais aussi les rats, de plus en plus présents en ville.

Aucune expertise professionnelle n’est encore exigée (comptez entre 50 et 70 euros pour un deux ou trois-pièces), mais attention, car si votre locataire détecte l’un de ces nuisibles sitôt après avoir emménagé, ce sera à vous de payer la facture d’éradication.

Tranquillité

Si les voisins du locataire occasionnent trop de nuisances, vous devez intervenir

Le propriétaire doit garantir à son locataire une "jouissance paisible des lieux". Cette obligation vise d’abord les troubles qu’il pourrait causer lui-même, par exemple en supprimant une prestation prévue par le bail (gardiennage, utilisation de l’antenne de télévision collective, etc.). Le locataire serait également autorisé à considérer comme un trouble le fait que le propriétaire s’introduise chez lui sans autorisation, pour vérifier que tout est en ordre.

La tranquillité des lieux peut aussi troublée par des voisins. S’il leur arrive parfois d’être bruyants, c’est au locataire d’intervenir.

Mais si les nuisances sonores l’empêchent régulièrement de dormir, le propriétaire devra faire le nécessaire pour mettre un terme à la situation. Tout comme il sera responsable des désagréments dus à la rupture d’une canalisation ou à l’immobilisation d’un ascenseur pendant une longue ­durée. C’est à lui, en effet, qu’il appartient de faire exécuter dans les meilleurs délais les réparations qui s’imposent.

Entretien du logement

À vous de remédier à la vétusté des équipements, sauf pour les réfections du quotidien

Le bailleur est tenu de conserver le logement "en bon état d’usage" et d’y faire toutes les réparations requises, à l’exception des réfections courantes, à la charge du locataire. Outre les travaux à faire tous les dix ou vingt ans sur le gros œuvre (toiture, façades, etc.), il s’agit de remédier au vieillissement des équipements (fenêtres, portes, peintures, etc.), sauf si le locataire est en cause suite à une utilisation anormale de ces éléments, auquel cas c’est lui le responsable.

A signaler : il existe une grille de vétusté qui, si elle figure dans le contrat de bail, peut servir de référence pour évaluer la durée de vie normale des équipements et ainsi déterminer à qui il revient de payer la facture. Faute de grille et en cas de désaccord, l’appréciation de la vétusté sera laissée au juge ou à la commission de conciliation.

Travaux d'amélioration

Ils ne sont pas obligatoires, mais vous pouvez y trouver intérêt

Un locataire ne peut pas contraindre son propriétaire à effectuer des travaux d’amélioration, visant à rendre l’habitation qu’il occupe plus agréable à vivre. Mais ce dernier peut y trouver intérêt, ne serait-ce que pour augmenter la valeur de son bien. Il peut bénéficier d’un autre avantage : le louer à un tarif plus élevé, soit en cours de bail (si le locataire en place est d’accord), soit au renouvellement de bail, y compris si le logement est situé dans une zone urbaine « tendue », donc soumise à un plafonnement des loyers.

Encore faut-il s’entendre sur la notion « d’amélioration ». Ce sont, selon la loi, des travaux apportant soit un équipement nouveau ou des prestations de meilleure qualité (création d’un ascenseur ou de places de parking…), soit une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (pose d’un Digicode ou d’un système de vidéosurveillance…).

Il appartient alors aux deux parties de prévoir, via un avenant au contrat de bail, que le loyer sera majoré dès la fin des travaux, sachant que, en cas de réfections écoénergétiques, il est permis de réclamer une contribution au locataire : pour les immeubles bâtis avant 1948, elle varie de 10 euros par mois (studio) à 20 euros par mois (au-delà du trois-pièces).

Pour les immeubles postérieurs à 1948, la moitié des économies d’énergie réalisées (calculées par un expert) peuvent être répercutées sur le loyer. La durée des contributions est limitée à quinze ans. Les immeubles sortis de terre après 1990 sont, eux, exclus du dispositif.

Droit de visite en cas de travaux faits par le propriétaire

Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le propriétaire, notamment les suivants :

• Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur... du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
• Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
• Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
• Entretien des toitures et façades végétalisées

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).

Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Mais si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

C'est le cas lorsque les travaux :

• présentent un caractère abusif
• ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification
• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Le locataire peut alors demander au juge :

• l'interdiction des travaux entrepris
• ou l'interruption des travaux entrepris

ou, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail.

Litiges

Pour des conflits locatifs d’un montant supérieur à 5 000 euros, le tribunal peut être directement saisi, par voie d’huissier. Mais les délais d’audience sont très longs (entre trois et six mois), l’aide d’un avocat est conseillée si le dossier est technique (comptez 1 000 euros d’honoraires au minimum) et il faut attendre un bon mois avant le jugement.

Voilà pourquoi il est préférable de saisir d’abord la commission de conciliation (CDC), présente dans chaque département. Une démarche d’ailleurs rendue obligatoire, depuis janvier 2020, pour tous les litiges aux enjeux inférieurs à 5 000 euros. La procédure est simple, rapide (deux mois au maximum) et totalement gratuite. Composée de bailleurs et de locataires, la CDC permet souvent de trouver un accord amiable. En cas d’échec, son avis pourra être présenté au juge, et ainsi peser sur sa décision.

Réparations ou remplacement des équipements endommagés : qui règle la note ?

Les grosses réfections pour le bailleur, les petites pour le locataire, dit la loi. Huit cas concrets afin d’éviter toute mauvaise interprétation.

• Électricité : mise aux normes et remplacement du circuit : à la charge du propriétaire. Interrupteurs, prises et ampoules : à la charge du locataire.
• Sanitaires : seules les pièces amovibles (flexibles de douche, système de chasse d’eau, joints, etc.) sont de la poche du locataire.
• Plomberie : siphons, robinets, canalisations, etc. : les factures sont au nom du bailleur (sauf le débouchage des conduits).
• Portes, fenêtres, volets : C’est au propriétaire d’en assumer le changement ou la réparation, le locataire paie juste pour les vitres, poignées et poulies cassées.
• Chauffage : le locataire paie pour l’entretien de la chaudière (y compris le ramonage), le propriétaire pour tout le reste : ballon, radiateurs, thermostats, etc.
• Gaz : seul le changement des tuyaux usagés doit être payé par le locataire, le propriétaire étant comptable du bon fonctionnement des appareils.
• Murs et sols : le locataire se charge des interventions partielles (carreau de carrelage, lame de parquet, etc.), le propriétaire des remises en état complètes (peintures et revêtements de sol à refaire, etc.).