Dossier locataire, comment mettre toutes les chances de son côté ?
Comment se constituer un dossier de location ?
Le dossier de location vise à démontrer le sérieux de la candidature des potentiels locataires au bailleur du logement, ou à l’agence immobilière chargée de sa gestion.
Le document doit présenter clairement votre capacité à assumer le coût mensuel du loyer, en mettant en avant vos ressources. Si vous êtes étudiant ou en emploi précaire (intérim, CDD), la preuve de l’existence d’une caution sera indispensable au dossier.
Concernant cette caution, il s’agit souvent d’un membre de la famille, mais il existe un dispositif de caution public (garantie Visale) si besoin.
Qu'est-ce qu'un bon dossier de location ?
Un bon dossier de location présente l’ensemble des documents obligatoires (c’est-à-dire les pièces administratives que les bailleurs sont en droit d’exiger), ainsi que toutes les pièces facultatives (celles que les bailleurs ne peuvent légalement réclamer mais que les locataires peuvent malgré tout fournir s’ils le souhaitent) afin de prouver leur sérieux, plus les informations concernant un possible garant.
Comment les agences immobilières vérifient-elles un dossier de location ?
En matière de contrôle, la plupart des agences immobilières se contentent de vérifier la cohérence entre les salaires mentionnés et les chiffres de l’avis d’imposition.
Justificatif d'identité : Le bailleur peut exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les documents suivants :
- Carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
- Passeport français ou étranger (avec photo)
- Permis de conduire français ou étranger (avec photo)
- Carte de séjour temporaire
- Carte de résident
Carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace Economique Européen (Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Roumanie, Slovaquie, Slovénie, Suède).
Justificatif de domicile : Le bailleur peut exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :
- 3 dernières quittances de loyer ou, si nécessaire, une attestation du précédent propriétaire (ou de son mandataire) indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
- Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile
- Attestation d'élection de domicile
- Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale
Justificatif de situation professionnelle : Le bailleur peut exiger 1 ou plusieurs justificatifs parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, si nécessaire, la durée de la période d'essai
- Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours
- Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
- Copie du certificat d'identification de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant)
- Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
- Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprise commerciale)
- Toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas)
Justificatif de ressources : Le bailleur peut exiger 1 ou plusieurs documents parmi les documents suivants :
- 3 derniers bulletins de salaires
- Justificatif de versement des indemnités de stage
- 2 derniers bilans comptables ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salarié)
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur (caisse de retraite, Caisse d'Allocations Familiales, ...)
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Avis d'attribution de bourse (étudiant boursier)
- Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf ou par la Mutualité Sociale Agricole ou par le locataire
- Dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition. Lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné.
Si votre cas nécessite un cautionnaire, il peut s’agir d’une personne physique (parent, ami...), d’un organisme : Action Logement, banque ou entreprise.
Si votre garant est une personne physique (parent, ami, autre.), les pièces attendues seront les suivantes :
Justificatif d'identité : Le bailleur peut exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les documents suivants :
- Carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
- Passeport française ou étranger (avec photo)
- Permis de conduire français ou étranger (avec photo)
Justificatif de domicile : Le bailleur peut exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer
- Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois
- Attestation d'assurance logement de moins de 3 mois
- Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale
Justificatif de situation professionnelle : Le bailleur peut exiger 1 ou plusieurs justificatifs parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d'essai
- Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
- Copie du certificat d'identification de l'Insee : Institut national de la statistique et des études économiques comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant)
- Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
- Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale)
- Toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas)
Justificatif de ressources : Le bailleur peut exiger 1 ou plusieurs documents parmi les documents suivants :
- 3 derniers bulletins de salaires
- 2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés)
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Dernier avis d'imposition ou de non-imposition
Lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné.
Insérez des documents "bonus" pour booster votre dossier
La loi interdit au propriétaire ou à l'agence de vous demander certains documents. Ils ne peuvent, par exemple, pas vous demander une copie de votre carte vitale, des extraits de votre compte bancaire ou encore des informations concernant votre casier judiciaire. En revanche de votre côté, vous êtes tout à fait en droit " d'ajouter des documents qui rassurent le propriétaire sur votre solvabilité et sur votre sérieux. Un CV, une attestation de demande d'APL ou une lettre de recommandation de votre ancien bailleur sont le genre de documents qui peuvent faire pencher la balance en votre faveur.
Ajoutez une lettre d'engagement pour chaque garant
La lettre d'engagement de la personne qui accepte de se porter caution pour vous (si vous en avez besoin) peut jouer en votre faveur. N'oubliez pas de préciser le type de caution pour lequel vous optez. Vous pouvez choisir entre une caution simple, auquel cas le bailleur doit saisir la justice pour contraindre la caution à payer, ou une caution solidaire pour laquelle le garant s'engage à payer sans intervention de la justice. A noter que dans le cas d'un bien loué avec une garantie de loyer impayé, aucune caution n'est demandée.
Si votre garant est un organisme, les pièces attendues seront les suivantes :
Lorsque le futur locataire a pour caution Action Logement : Organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC), Action logement lui fournit un Visa attestant qu'il bénéficie de la garantie VISALE. C'est ce Visa que le futur locataire doit fournir au propriétaire du logement.
Dans le cas d’une caution garantie par une Banque ou une entreprise, le bailleur peut exiger les 2 documents suivants :
- Extrait K bis original de moins de 3 mois de l'entreprise ou les statuts ou tout autre document justifiant l'existence légale de la personne morale, mentionnant le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été faite auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
- Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts
À savoir : dans tous les cas, il est possible de fournir une copie des documents originaux. Toutefois, le bailleur a le droit d'exiger la présentation des originaux. Les documents devront alors être rédigés ou traduits en français et les montants convertis en euros.