Les 5 erreurs qui peuvent coûter cher aux propriétaires bailleurs
Les 5 erreurs qui peuvent coûter cher aux propriétaires bailleurs
Si l'investissement locatif attire de plus en plus, il est désormais bien connu que de solides compétences en gestion locative sont nécessaires pour rentabiliser son bien.
Les pièges sont nombreux et trop de propriétaires débutants commettent des erreurs qui leur coutent parfois très cher.
Comment gérer un locataire qui ne paye pas son loyer ? Comment régulariser correctement les charges ? Quelle est votre responsabilité en cas de sinistre ?
Comment éviter les 5 erreurs les plus fréquentes chez les propriétaires ?
Erreur n°1 - Manquer de régulariser les charges
En tant que propriétaire, vous recevez généralement tous les trimestres les appels de charges de votre bien. Et c’est bien vous qui les payez directement à votre syndic de copropriété.
Cependant, votre locataire, c’est-à-dire la personne profitant réellement de votre bien, doit vous en rembourser une grande partie (environ 80%).
En tant que propriétaire, vous faites payer les charges locatives à votre locataire en deux temps. Tout d’abord tous les mois en plus du loyer. Il s’agit de provisions sur charges que vous avez précisées dans votre bail. C’est une avance que vous fait le locataire qui correspond à une estimation des dépenses réelles qui vont être engagées au cours de l’année.
Ensuite, via la régularisation annuelle de ces charges ; c'est-à-dire le calcul de la différence entre les provisions et les dépenses réelles.
Un mois avant la date de régularisation officielle vous devrez envoyer à votre locataire un décompte précis de ses charges locatives. Ce document formel doit préciser chaque poste de dépense en distinguant lesquels sont imputables au propriétaire et lesquels sont imputables au locataire. Il permet de calculer la différence entre les coûts réels et les provisions.
Si elles sont inférieures au montant exact engagé, vous pourrez demander un complément. A l’inverse, si les provisions ont été trop élevées, vous devrez reverser le trop-perçu à votre locataire.
En tant que propriétaire, vous recevez tous les ans un relevé de dépenses envoyé par votre syndic de copropriété. C’est sur ce document que vous pourrez repérer quelles ont été les charges imputables à votre locataire. C’est la partie la plus évidente du calcul. Cependant, à l’encontre des croyances communes, elle n’en constitue pas la totalité.
En effet, les propriétaires bailleurs ont tendance à faire un oubli très fréquent : la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères, dite “TEOM”. Toute propriété soumise à la taxe foncière doit s’en acquitter. Elle est imputable à l’usufruitier du bien, c’est-à-dire la personne qui y vit, donc votre locataire.
Erreur n°2 - Oublier de réviser le loyer chaque année
C’est encore un oubli récurrent. En tant que propriétaire, si vous avez bien pensé à prévoir une clause dédiée dans votre bail, vous êtes en droit de réviser votre loyer à un rythme annuel sur la base d’un Indice de Référence des Loyers dit “IRL”.
Même si le calcul est strictement encadré, vous avez vraiment tout intérêt à l’appliquer. Il pourra vous permettre d’intégrer l’impact de l’inflation au montant du loyer de votre locataire. 
Attention, il faut, encore une fois, être rigoureux pour tirer le meilleur de votre révision. En effet, il faut savoir qu’elle n’est pas rétroactive. Ainsi, si la date de révision indiquée dans votre bail est passée de plusieurs mois lorsque vous communiquez à votre loca taire le montant de son loyer révisé, il ne sera en aucun cas tenu de “rembourser” la différence sur les mois précédents.
Erreur n°3 - Ne pas réagir correctement en cas d’impayés
A partir de 24h de retard sur le paiement d’un loyer, vous êtes en droit de relancer votre locataire. Nous vous recommandons de vous inscrire dans un cadre très strict pour ne prendre aucun risque.
Les pertes financières auxquelles vous pourriez faire face ne sont pas à prendre à la légère. Voici ce que nous préconisons comme marche à suivre systématique. Chaque jour compte, l’enjeu est grand, ne perdez pas de temps.
- 24h de retard :relance de votre locataire à l’amiable par SMS et mail
• 5ème jour de retard :2ème relance de votre location à l’amiable par SMS et mail
• 10ème jour de retard : 3ème relance à l’amiable de votre locataire par SMS, mail et également lettre simple. 1ère relance de ses garants sous le même format.
• 15ème jour de retard : 4ème et dernière relance à l’amiable de votre locataire avant mise en demeure par SMS, mail et également appel téléphonique.
• 20ème jour de retard : mise en demeure de votre locataire et de ses garants avant commandement d’huissier, par SMS et lettre recommandée avec avis de réception
Erreur n°4 - ne pas déclencher son assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) dans les temps
Si vous avez pris la sage décision de souscrire une assurance GLI lors de la signature de votre bail, c’est le moment de vous féliciter. Mais ces félicitations ne seront valables que si vous avez scrupuleusement suivi le processus de relance évoqué dans la partie précédente et que vous pouvez le justifier, documents à l’appui.
Sans cela, votre assurance ne vous sera, malheureusement, d’aucun secours immédiat. En effet, lors de votre déclaration, vous devrez être en mesure de fournir une copie datée de la mise en demeure transmise à votre locataire. Une fois votre demande acceptée par votre assureur, il déclenchera une procédure de recouvrement. Il vous remboursera également du montant des loyers et des charges à partir du troisième mois qui suit le premier mois d’impayé.
Il faut noter que vous améliorerez significativement ce délai si vous ne gérez pas le sujet vous-même et déléguez votre gestion locative à un professionnel.
Quoi qu’il arrive, vous serez donc indemnisés mais cela prendra du temps. C’est la raison pour laquelle chaque jour compte : plus tôt vous ferez votre mise en demeure, plus tôt vous pourrez prévenir votre assurance, plus tôt vous serez indemnisé.
Erreur n°5 - Méconnaître sa réelle responsabilité en cas de sinistre
En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes dans l’obligation de délivrer à votre locataire un logement décent ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.
Il est de votre responsabilité d’assurer toutes les réparations qui conditionnent un maintien dans un état vivable de votre bien, en dehors de celles imputables à votre locataire.
A la signature, votre locataire s’engage de son côté à entretenir les lieux (et les équipements dans le cas d’un meublé) tels qu’ils ont été mentionnés dans le bail.
Il est en effet de sa responsabilité d’effectuer de menues réparations spécifiques, nommées “réparations locatives” dont la liste a été définie par un décret officiel et par la jurisprudence.
Ce sujet n’est pas à prendre à la légère et il est important de clarifier les obligations de votre locataire en la matière dès la signature du bail pour éviter tout quiproquo ou manquement.
En cas de manquement, vous pourriez vous retrouver à devoir payer de votre poche certaines réparations ou frais d’entretien qui ne vous sont en réalité pas imputables.